Home equity: quanto consigo de empréstimo pelo meu imóvel
Em geral entre 50% e 60% do valor de avaliação — e a avaliação costuma vir abaixo do que o dono acha que o imóvel vale.
- [object Object]
- [object Object]
- [object Object]
A pergunta chega sempre no mesmo formato: meu imóvel vale R$ 400 mil, quanto eu consigo? A resposta tem duas partes desconfortáveis. A primeira é o percentual. A segunda é que o valor da avaliação raramente é o que o dono imagina.
A conta do LTV
LTV significa loan to value — a relação entre o empréstimo e o valor do bem. No home equity, ele costuma ficar entre 50% e 60%.
O banco não empresta 100% porque precisa de margem para cobrir a dívida em caso de execução, incluindo despesas e eventual desvalorização.
| Valor avaliado | LTV de 50% | LTV de 60% |
|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 100.000 | R$ 120.000 |
| R$ 350.000 | R$ 175.000 | R$ 210.000 |
| R$ 500.000 | R$ 250.000 | R$ 300.000 |
| R$ 800.000 | R$ 400.000 | R$ 480.000 |
A avaliação é do banco, não sua
Esse é o ponto que mais frustra. O valor considerado é o da avaliação técnica contratada pelo banco, não o preço de anúncio nem a avaliação de corretor.
Avaliação bancária tende a ser conservadora, porque presume venda rápida em cenário de execução. Não é incomum vir 10% a 20% abaixo do valor que o proprietário considerava justo.
Quais imóveis são aceitos
- Precisa estar quitado, sem financiamento em aberto
- Matrícula regularizada, sem pendências ou litígios
- Averbação da construção em dia — imóvel não averbado costuma ser recusado
- IPTU e taxas sem débitos relevantes
- Residenciais e comerciais urbanos são os mais aceitos
- Rural, terreno e imóvel em inventário enfrentam mais restrição
Os custos além dos juros
Comparar home equity só pela taxa mensal engana bastante, porque a operação tem custos de constituição da garantia.
| Custo | O que é |
|---|---|
| Avaliação do imóvel | Laudo técnico contratado pelo banco |
| Registro em cartório | Averbação da alienação fiduciária na matrícula |
| ITBI | Aplicável conforme o município e a estrutura da operação |
| IOF | Tributo federal sobre a operação de crédito |
| Seguros | Quando previstos em contrato |
O risco, dito com clareza
A garantia é alienação fiduciária: a propriedade do imóvel fica com o credor até a quitação, e a retomada em caso de inadimplência é extrajudicial e rápida.
Se o imóvel for levado a leilão e o valor arrecadado superar a dívida e as despesas, a diferença deve ser devolvida a você — muita gente não sabe e não cobra. Mas o ponto principal continua: é a sua casa na mesa.
Quando faz sentido
Home equity é a linha mais barata disponível para quem não tem margem consignável, e prazos longos deixam a parcela pequena. Isso a torna útil e perigosa pelo mesmo motivo.
Use para algo que gere retorno ou substitua dívida muito mais cara. Não use para despesa corrente: quando a renda não cobre o mês, colocar a casa em garantia apenas transfere o risco do banco para a sua família.
- Quitar dívidas caras, como rotativo e cheque especial
- Investir no próprio negócio, com retorno estimado
- Reforma que valoriza o imóvel
- Emergência de saúde sem alternativa
- Nunca: cobrir despesa mensal recorrente
Simule a parcela do home equity
Prazos longos deixam a parcela pequena. Olhe também o total pago antes de decidir.
Produtos que podem resolver o seu caso
Crédito Pessoal
Dinheiro na conta sem precisar justificar a finalidade.
Quer simular o seu caso sem compromisso?
Um consultor da CredFácil analisa seu perfil e te diz o que cabe no seu bolso.
Perguntas frequentes
Quanto consigo pelo meu imóvel?
Preciso sair do imóvel?
Imóvel financiado serve de garantia?
Quem paga a avaliação?
Se eu não pagar, perco tudo?
Marcelo Moreira
Atende clientes da CredFácil Sacramento desde a fundação. Especialista em consignado INSS e antecipação de FGTS, escreve para explicar em português claro o que os contratos escondem em letra miúda.
